토지거래허가구역 지정! 서울 아파트 거래 전 필수 확인사항
🚨 2025년 서울 전역 토지거래허가구역 지정
2025년 10월부터 서울 전역의 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 일정 면적(주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡) 이상의 아파트를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
허가 없이 계약한 경우 계약 자체가 무효가 되며, 위반 시 형사처벌과 이행강제금이 부과됩니다.
- 지정 지역: 서울 전역 25개 자치구 모든 아파트
- 허가 기준: 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 시
- 입주 시기: 허가일로부터 4개월 기준
- 실거주 의무: 취득 후 2년간 실제 거주 필수
- 위반 시: 계약 무효 + 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 실수요 중심의 거래질서를 확립하기 위해 정부 또는 지방자치단체가 지정하는 규제 지역입니다.
📋 법적 근거 및 목적
근거 법률: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조
지정 권한: 국토교통부 장관 또는 시·도지사
지정 사유:
- 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역
- 토지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역
- 개발사업이 시행되거나 시행될 예정인 지역으로서 투기 우려가 있는 지역
🎯 허가구역 내 규제 내용
| 규제 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사전 허가 필수 | 일정 면적 이상의 토지·건물 거래 시 관할 구청장 허가 필요 |
| 2년 실거주 의무 | 주거용 부동산은 취득 후 2년간 실제 거주 의무 |
| 계약 무효 | 허가 없이 체결한 계약은 법적 효력 없음 |
| 형사처벌 | 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 |
2. 2025년 서울 지정 현황
2025년 들어 서울 아파트 시장에 대한 규제가 크게 강화되었습니다. 3월과 10월 두 차례에 걸쳐 토지거래허가구역이 대폭 확대되었습니다.
🗓️ 1차 지정: 강남·서초·송파·용산구 (서울시 지정)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지정권자 | 서울특별시장 |
| 지정 지역 | 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 모든 아파트 |
| 지정 기간 | 2025. 3. 24 ~ 2025. 9. 30 → 2026. 12. 31까지 연장 |
| 허가 대상 면적 | 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 |
| 대상 세대 | 약 40만 가구 |
🗓️ 2차 지정: 서울 전역 (국토부 지정)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지정권자 | 국토교통부 장관 |
| 지정 지역 | 서울 25개 자치구 소재 모든 아파트 |
| 지정 기간 | 2025. 10. 20 ~ 2026. 12. 31 |
| 허가 대상 면적 | 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 |
⚠️ 중요
2025년 10월 20일 이후 계약하는 모든 서울 아파트는 토지거래허가 대상입니다.
강남·서초·송파·용산구는 2025년 3월부터, 나머지 21개 자치구는 2025년 10월부터 적용되며, 모두 2026년 12월 31일까지 유지됩니다.
📍 기타 지정 지역 (계속 유지)
아파트 외에도 다음 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 계속 유지됩니다:
- 강남·서초 자연녹지지역: 1998년부터 계속 지정 (26.69㎢)
- 주요 재건축 단지: 압구정동, 여의도동, 목동, 성수전략정비구역 (4.58㎢)
- 신속통합기획·공공재개발 지역: 100곳 이상의 정비구역
- 모아타운 및 인근 지역: 21개구 59개동 (10.81㎢)
3. 허가 기준 면적 및 대상
토지거래허가구역 내에서 모든 부동산이 허가 대상인 것은 아닙니다. 일정 면적 이상의 토지 지분을 취득할 때만 허가를 받아야 합니다.
📏 허가 기준 면적
| 용도지역 | 허가 기준 면적 | 대상 예시 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 6㎡ 초과 | 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 대부분의 주택이 해당 |
| 상업지역 | 15㎡ 초과 | 상가, 오피스텔 등 상업용 부동산 |
💡 실전 적용 예시
사례 1: 서울 강남구 대치동 84㎡(전용면적) 아파트 → 허가 필요 (대지지분이 통상 6㎡를 훨씬 초과)
사례 2: 서울 용산구 59㎡(전용면적) 아파트 → 허가 필요 (대지지분이 6㎡ 초과)
사례 3: 서울 강남구 대형 오피스텔 (대지지분 20㎡) → 허가 필요 (상업지역 15㎡ 초과)
✅ 허가 대상 거래 유형
- 매매: 일반적인 아파트 매매 계약
- 증여: 가족 간 증여도 허가 필요
- 교환: 부동산 교환 거래
- 입주권 거래: 재개발·재건축 입주권 매매
- 분양권 전매: 최초 분양은 제외, 제3자 전매는 허가 필요
- 지분 변동: 공유자 간 지분 변경도 허가 대상
❌ 허가 제외 대상
- 상속: 사망으로 인한 상속은 허가 불요
- 최초 분양: 주택법에 따른 사업주체의 최초 분양
- 경매: 법원 경매·공매
- 기준 면적 이하: 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 이하
4. 허가 신청 절차 및 필요 서류
토지거래허가는 관할 구청장에게 신청하며, 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
📝 신청 절차
전체 프로세스
Step 1: 매도인과 매매 조건 합의 (가계약 체결)
Step 2: 관할 구청에 토지거래허가 신청 (토지이용계획서 작성)
Step 3: 구청 검토 및 허가 여부 결정 (통상 2주 소요)
Step 4: 허가증 발급 후 정식 계약 체결
Step 5: 잔금 완납 (허가일로부터 통상 2~3개월 이내)
Step 6: 소유권 이전 등기 (등기 시 허가증 첨부 필수)
📋 필요 서류
| 구분 | 필요 서류 |
|---|---|
| 기본 서류 | • 토지거래계약 허가신청서 • 토지이용계획서 • 주민등록등본, 가족관계증명서 • 거래대상 토지 등기부등본 • 토지대장 또는 건축물대장 • 매매계약서 사본 |
| 자금 증빙 | • 자금조달계획서 • 금융거래 확인서 (은행 잔액증명서) • 증여세 신고서 또는 증여계약서 (증여받은 경우) • 대출 확인서 (대출 이용 시) |
| 주택 보유자 | • 기존 주택 등기부등본 • 기존 주택 처리계획서 (6개월 이내 매각 또는 임대 계획) |
5. 입주 시기 및 실거주 의무
토지거래허가구역 내에서 주택을 취득한 경우, 2년간 실제 거주해야 하는 의무가 발생합니다.
⏰ 입주 시기 기준
국토교통부와 서울시는 허가일로부터 4개월을 기준으로 입주 시기의 적정성을 판단합니다.
통상적인 거래 절차 소요 기간
• 허가 신청 → 허가 발급: 2주
• 허가 → 계약 체결: 즉시
• 계약 → 잔금 완납: 2~3개월
• 잔금 → 등기: 즉시
총 소요 기간: 약 4개월
📅 이용의무 기간 계산
원칙: 2년간의 실거주 의무는 소유권 이전등기일(취득일)부터 기산됩니다.
| 구분 | 이용의무 시작일 | 이용의무 종료일 |
|---|---|---|
| 일반 주택 | 소유권 이전등기일 | 취득일로부터 2년 후 |
| 재건축·재개발 입주권 | 종전 부동산 거주 + 신축 후 입주 (기간 합산 가능) | 합산하여 2년 |
6. 입주권·분양권 거래 허가
재개발·재건축 입주권과 분양권 거래도 토지거래허가 대상에 포함됩니다. 다만, 허가 여부가 다릅니다.
🏘️ 입주권 거래
입주권이란? 재개발·재건축 등 관리처분계획 인가를 받은 후, 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리입니다.
✅ 입주권은 토지거래허가 대상입니다
이유: 입주권은 신축 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리를 포함하므로, 토지에 관한 권리 이전 계약에 해당합니다.
🏢 분양권 거래
분양권이란? 주택법에 따른 사업주체로부터 최초로 주택을 분양받을 수 있는 권리입니다.
| 구분 | 허가 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 최초 분양 | ❌ 허가 불요 | 사업주체로부터 최초로 분양받는 경우 |
| 제3자 전매 | ✅ 허가 필요 | 분양권을 다른 사람에게 전매하는 경우 |
⚠️ 주의사항
• 최초 분양은 허가 대상이 아니므로, 청약 당첨 후 계약은 자유롭게 가능합니다.
• 하지만 전매제한 기간이 설정된 경우, 전매 자체가 불가능할 수 있습니다.
• 전매제한이 풀린 후 제3자에게 분양권을 넘길 때는 반드시 토지거래허가를 받아야 합니다.
7. 기존 주택 보유자의 신규 주택 취득
이미 주택을 보유하고 있는 사람도 토지거래허가구역 내에서 신규 주택을 취득할 수 있습니다. 다만, 추가 요건을 충족해야 합니다.
✅ 허가 가능 조건
다음을 모두 충족하면 허가 가능합니다
① 거주 필요성 소명: 해당 지역에 거주해야 할 구체적이고 객관적인 사유 제시
② 기존 주택 처리 계획: 6개월 이내에 기존 주택을 매각 또는 임대하겠다는 계획 제출
📝 거주 필요성 소명 예시
- 직장 이동: 해당 지역으로 직장이 이전되거나 발령받은 경우
- 자녀 교육: 자녀의 학교가 해당 지역에 있어 통학이 필요한 경우
- 부모 봉양: 고령의 부모를 모시기 위해 거주지를 옮기는 경우
- 주거 환경 개선: 기존 주택이 노후하거나 면적이 협소한 경우
8. 위반 시 처벌 및 제재
토지거래허가 규정을 위반할 경우 강력한 처벌과 제재가 가해집니다.
⚖️ 처벌 종류
| 위반 행위 | 처벌 | 비고 |
|---|---|---|
| 무허가 거래 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 | 계약 무효 |
| 허위 서류 제출 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 | 허가 취소 |
| 이용의무 위반 | 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 | 이행강제금 부과 |
🚨 무허가 거래 시 법적 효과
계약 무효: 법률상 계약이 처음부터 없었던 것으로 간주
원상회복: 매도인은 매수금 반환, 매수인은 부동산 반환
등기 불가: 소유권 이전 등기 절대 불가
💰 이행강제금
이행강제금 계산 방식
해당 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 부과
예시: 10억원 아파트 → 최대 1억원 이행강제금
9. FAQ: 자주 묻는 질문 10가지
❓ Q1. 전세로 들어가 살다가 나중에 매매할 계획인데, 허가를 받아야 하나요?
A: 최초 분양이 아닌 이상, 매매 계약 시점에 허가를 받아야 합니다. 전세 계약은 토지거래허가 대상이 아니므로 허가 없이 전세 계약 가능하지만, 향후 매매로 전환할 때는 반드시 허가를 받아야 합니다.
❓ Q2. 부부가 공동명의로 아파트를 살 때도 각각 허가를 받아야 하나요?
A: 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우, 동일인의 취득으로 간주됩니다. 따라서 부부가 50:50으로 공동명의하더라도 1건의 허가 신청으로 가능합니다.
❓ Q3. 허가를 받았는데 예상치 못한 사정으로 잔금을 늦게 치르게 되었어요. 어떻게 하나요?
A: 허가일로부터 4개월을 기준으로 하지만, 부득이한 사유가 있고 이를 허가 관청이 인정하면 유예가 가능합니다. 관할 구청에 사유를 소명하고 기간 연장을 신청하세요.
❓ Q4. 재건축 아파트 입주권을 샀는데, 준공까지 5년이 걸린다고 합니다. 2년 실거주 의무는 어떻게 되나요?
A: 입주권의 경우, 종전 주택 거주 기간 + 신축 후 입주 거주 기간을 합산하여 2년을 채우면 됩니다. 이미 종전 주택이 철거되어 거주가 불가능한 경우, 준공 후 입주 시점부터 2년 실거주하면 됩니다.
❓ Q5. 최초 분양받은 아파트를 입주 전에 다른 사람에게 팔고 싶어요. 허가가 필요한가요?
A: 최초 분양은 허가 대상이 아니지만, 제3자 전매는 허가 대상입니다. 다만, 분양권 전매제한 기간이 설정되어 있는 경우 전매 자체가 불가능할 수 있으니, 먼저 분양 계약서를 확인하세요.
❓ Q6. 경기도에 집이 있는데, 서울 강남구 아파트를 추가로 살 수 있나요?
A: 기존 주택을 보유하고 있어도 신규 주택 취득이 가능합니다. 다만, ① 서울 강남구에 거주해야 할 구체적 사유를 소명하고, ② 기존 경기도 주택을 6개월 이내에 매각 또는 임대하겠다는 처리 계획을 제출해야 합니다.
❓ Q7. 허가를 받고 집을 샀는데, 1년 후 급하게 이사를 가야 할 상황이 생겼어요. 팔 수 있나요?
A: 원칙적으로 2년 실거주 의무를 이행해야 합니다. 다만, 부득이한 사유(원거리 전근, 가족 간병 등)가 있고 이를 허가 관청이 인정하면 이용의무가 면제될 수 있습니다. 인정되지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.
❓ Q8. 토지거래허가구역은 언제까지 유지되나요?
A: 현재 서울 전역의 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다. 이후 연장 여부는 부동산 시장 상황을 고려하여 정부와 서울시가 결정하게 됩니다.
❓ Q9. 허가 신청 후 불허가 결정을 받으면 어떻게 하나요?
A: 불허가 결정에 불복하는 경우, 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 소송 기간이 오래 걸릴 수 있으므로, 가능하면 불허가 사유를 보완하여 재신청하는 것이 더 빠를 수 있습니다.
❓ Q10. 허가 신청 비용은 얼마인가요?
A: 토지거래허가 신청 자체는 무료입니다. 다만, 필요 서류(등기부등본, 건축물대장 등)를 발급받는 데 소액의 수수료가 발생할 수 있습니다.
10. 실수요자 체크리스트 및 종합 평가
✅ 계약 전 필수 확인사항
체크리스트
- 해당 아파트가 토지거래허가구역에 포함되어 있는지 확인
- 대지지분이 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는지 확인
- 관할 구청에 허가 절차 및 필요 서류 문의
- 자금조달계획서 작성 (출처 명확히)
- 기존 주택 보유 시 처리 계획 수립 (6개월 이내 매각/임대)
- 토지이용계획서 상세 작성 (2년 실거주 계획 구체적으로)
- 계약서에 조건부 특약 명시
🎯 최종 결론
실수요자를 위한 핵심 요약
토지거래허가구역은 투기 억제를 위한 강력한 규제 수단입니다.
실수요자는 사전에 허가구역 여부를 확인하고, 조건부 계약과 철저한 서류 준비로 대응하세요.
허가 없는 거래는 절대 금지이며, 계약 무효와 처벌을 받습니다!
📚 참고자료
- 국토교통부 - "강남·서초·송파·용산구 일원 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준" (2025.4.21)
- 서울시 - "토지거래허가구역 지정현황" (2025.11.6)
- 법제처 - "부동산 거래신고 등에 관한 법률"
- 국토교통부 토지이음 - "토지거래허가구역 조회"