부동산 불법행위 특별단속! 정부의 시장 감독 강화 대책
🚨 정부, 부동산 불법행위 전방위 단속 나서
정부는 2025년 10월 15일 '주택시장 안정화 대책'을 통해 부동산 불법행위 근절을 위한 강력한 단속 체계를 구축했습니다. 국무총리 직속 감독기구를 신설하고, 전국 841명의 특별수사반을 운영하며, 집값 띄우기부터 전세사기까지 8대 불법행위를 집중 단속합니다.
투기 수요 차단과 실수요자 보호를 위해 무관용 원칙으로 대응하며, 위반 시 강력한 형사처벌과 제재가 가해집니다.
- 감독기구: 국무총리 직속, 100여명 규모 (2026년 초 출범)
- 특별수사반: 전국 경찰 841명 (2025.10.17~2026.3.15, 150일)
- 단속 대상: 집값 띄우기, 부정청약, 전세사기 등 8대 불법행위
- 적발 현황: 의심 거래 2,696건, 수사 의뢰 35건, 송치 64명
- 처벌: 3년 이하 징역 또는 토지가액 30% 이하 벌금
1. 부동산 불법행위 단속 배경
최근 서울·수도권을 중심으로 주택가격이 급등하고 투기 우려가 확산되면서, 정부는 부동산 불법행위에 대한 전방위 단속을 결정했습니다.
📊 주요 문제 현황
⚠️ 부동산 시장의 주요 불법행위
집값 띄우기: 신고가 거래 후 해제하여 시세 조작
부정청약: 당첨 조작, 서류 위조, 자격 요건 거짓 신고
전세사기: 2025년 6~9월에만 966명 검거
편법 증여: 자금 출처 불명확한 고가 주택 거래
사업자대출 유용: 주택 구매에 불법 활용 (119억원 규모)
🎯 정부 대응 방향
무관용 원칙: 부동산 불법행위에 대해 일벌백계 처벌
실수요자 보호: 서민과 청년의 내 집 마련 기회 보호
시장 질서 확립: 공정하고 투명한 거래 환경 조성
범정부 협력: 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 통합 대응
2. 부동산 감독기구 신설 (국무총리 직속)
정부는 부동산 불법행위를 체계적으로 관리·감독하기 위해 국무총리 직속 부동산 감독기구를 신설합니다.
🏢 감독기구 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소속 | 국무총리 직속 (범부처 컨트롤타워) |
| 규모 | 100여명 (수사 인력 포함) |
| 출범 일정 | 2025.11.3 추진단 출범 → 2026년 초 정식 출범 |
| 핵심 기능 | ① 조사·수사 기획·조정 ② 직접 조사·수사 수행 ③ 부처 간 정보 공유 총괄 |
| 참여 기관 | 국조실, 국토부, 행안부, 금융위, 국세청, 경찰청 |
💡 감독기구의 특별한 권한
자체 수사권: 경찰·검찰과 별도로 직접 수사 가능
정보 통합: 국토부·국세청·금융위 정보 실시간 공유
신속 대응: 사회적 이슈 발생 시 즉시 조사 착수
3. 부동산 감독 추진단 출범 (11.3)
정식 감독기구 출범 전까지 부동산 감독 추진단이 2025년 11월 3일 공식 출범했습니다.
📋 추진단 구성
단장: 김용수 국무조정실 국무2차장
인원: 18명 (정부 부처 + 관계기관)
참여: 국조실, 국토부, 행안부, 금융위, 국세청, 경찰청, 한국부동산원, 금융감독원
협의회: 격주 개최 (주요 현안 시 수시)
🔧 추진단 주요 역할
- 감독기구 설립 준비: 법률 제·개정, 행정 절차 지원
- 범부처 협업: 부처 간 정보 공유 강화, 조사·수사 연계
- 불법행위 대응: 기획 조사·수사 수행, 주요 사안 직접 조사
- 통합 시스템: 단속·조사·수사·행정처분 연결
4. 경찰 특별단속 (841명 투입)
경찰청은 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성해 부동산 범죄 특별단속에 착수했습니다.
🚨 특별단속 개요
⚠️ 특별단속 상세 정보
기간: 2025.10.17 ~ 2026.3.15 (150일)
수사본부장: 경찰청 수사국장
투입 인력: 전국 경찰 841명
조사 중: 146건 · 268명
송치 완료: 64명 (단속 개시 12일 만)
📈 단속 성과 (2025.10.30 기준)
| 분야 | 조사 건수 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 불법 중개행위 | 50건 | 집값 띄우기, 시세 조작 |
| 재건축·재개발 비리 | 66건 | 조합비 횡령, 시공사 담합 |
| 명의신탁 | 56명 송치 | 원룸 60채 명의 위장 |
| 기획부동산 | 36명 송치 | 시세 대비 53배 폭리 |
| 전세사기 (무기한) | 966명 검거 | 2025.6~9월 집중 단속 |
5. 8대 중점 단속 대상
경찰과 관계 기관은 다음 8대 불법행위를 집중적으로 단속합니다.
| 단속 대상 | 주요 내용 | 담당 기관 |
|---|---|---|
| 1. 집값 띄우기 | 허위 신고가 거래 후 해제로 시세 조작 | 경찰청, 국토부 |
| 2. 부정청약 | 당첨 조작, 서류 위조, 자격 요건 거짓 | 경찰청, 국토부 |
| 3. 내부정보 이용 투기 | 재개발 정보 등 활용한 불법 거래 | 경찰청, 국토부 |
| 4. 재건축·재개발 비리 | 조합원 비리, 시공사 담합, 조합비 횡령 | 경찰청, 국토부 |
| 5. 기획부동산 | 허위·과장 광고, 사기 (시세 대비 53배 폭리) | 경찰청 |
| 6. 농지 불법투기 | 농지 불법 전용, 무자격 취득 | 경찰청, 지자체 |
| 7. 명의신탁 | 명의 위장 거래 (60채 원룸 명의신탁) | 국세청, 경찰청 |
| 8. 전세사기 | 보증금 편취 (무기한 단속 중) | 경찰청 |
🔍 집값 띄우기 주요 사례
📍 서울 아파트 집값 띄우기
조사 대상: 2023.3~2025.8 계약 해제 건 425건
수사 의뢰: 의심 정황 확인 8건 → 경찰 수사 중
수법: 신고가 거래 → 인근 거래 유도 → 기존 거래 취소
목적: 인위적 시세 상승, 차익 실현
6. 범부처 조사·수사 현황
국토부, 금융위, 국세청이 통합적으로 부동산 불법행위를 조사·수사하고 있습니다.
🏢 국토교통부
📊 기획조사 결과 (2025.6월까지)
총 의심 거래: 2,696건 적발
• 기획부동산: 1,123건 (42%)
• 전세사기: 893건 (33%)
• 서울 주택 이상거래: 376건
• 부동산 직거래: 304건
통보 현황: 국세청·금융위 등 관계기관
수사 의뢰: 경찰청 35건
추가 조사 예정:
- 외국인 부동산 거래: 605건 (해외자금 불법 반입, 무자격 임대업, 편법 증여)
- 수도권 풍선효과: 화성동탄·구리 등 지역 기획조사
- 부동산 특별사법경찰: 국토부 내 지명, 수사 착수
💰 금융위원회·금융감독원
🔍 사업자대출 용도외 유용 점검
점검 기간: 2025.1~7월 신규 대출
점검 건수: 5,805건
적발 건수: 45건 (용도외 유용)
대출 총액: 119억 3천만원
환수 완료: 25건 · 38억 2,500만원
제재: 향후 5년간 해당 은행 신규 사업자대출 제한
주요 적발 사례:
- 지자체 중소기업 육성자금 대출 1억원 → 주택 구입 전용
- 기업 운전자금 대출 4억원 → 배우자 계좌 송금 후 주택 구입
💵 국세청
🔎 전수 검증 대상
초고가주택: 30억원 이상 취득 거래 (2024년분부터 순차 검증)
고가 증여: 고가 아파트 증여 거래
시세조작 중개업소: 집중 점검
정보수집반: 7개 지방청 가동 (시장 과열 지역)
신고센터: 부동산 탈세 신고센터 운영
7. 처벌 및 제재 사항
부동산 불법행위에 대한 처벌 수위가 강화되고 있습니다.
⚖️ 처벌 종류
| 불법행위 | 처벌 내용 | 추가 제재 |
|---|---|---|
| 집값 띄우기 | 2년 이하 징역 또는 토지가액 30% 이하 벌금 | 행정 제재, 과태료 |
| 부정청약 | 형사 처벌 (수사 중) | 청약 자격 박탈, 향후 청약 참여 제한 |
| 사업자대출 유용 | 대출금 환수 | 5년간 신규 대출 제한 |
| 명의신탁 | 계약 무효, 형사 처벌 | 과태료 부과 |
| 전세사기 | 형사 처벌 (최고형) | 피해자 보호 조치 |
| 재건축·재개발 비리 | 형사 처벌, 조합비 환수 | 조합원 자격 박탈 |
| 탈세 | 세무조사, 추징 | 가산세, 고발 |
⚠️ 무관용 원칙
정부는 부동산 불법행위에 대해 "무관용 원칙"을 천명했습니다.
• 일벌백계 처벌
• 끝까지 적발·조치
• 피해자 보호 최우선
• 시장 질서 확립
8. 합법 거래 가이드
부동산 거래 시 합법적인 절차를 준수하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
✅ 합법 거래 체크리스트
1. 자금 출처 명확히
- 자금조달계획서 정확히 작성
- 증빙 서류 철저히 준비
- 차입금은 정식 금융기관 이용
2. 정상 가격으로 거래
- 시세 대비 비정상적 고가 거래 지양
- 업·다운 계약 절대 금지
- 실거래가 정직하게 신고
3. 중개업소 신중히 선택
- 정식 등록 중개업소 이용
- 과장 광고 주의
- 계약서 꼼꼼히 확인
4. 청약 자격 정확히 파악
- 본인 자격 요건 확인
- 서류 위조 절대 금지
- 대리 청약 금지
5. 세금 정확히 신고·납부
- 취득세, 양도세 성실 신고
- 증여세 정확히 계산
- 탈세 시도하지 않기
📞 불법행위 신고
🚨 부동산 불법행위 통합 신고센터
웹사이트: www.budongsan24.kr
신고 대상: 집값 담합, 시세 교란, 무등록 중개, 업다운 계약 등
처리: 관계 기관 통보 및 수사 의뢰
보호: 신고자 신원 보호
경찰청 부동산범죄 신고:
- 서울경찰청 부동산범죄 전담팀
- 각 지방청 부동산범죄 수사팀
- 경찰민원 콜센터: 182
9. FAQ: 자주 묻는 질문 10가지
❓ Q1. 부동산 감독기구는 언제 출범하나요?
A: 2025년 11월 3일 "부동산 감독 추진단"이 먼저 출범했으며, 정식 감독기구는 2026년 초 출범 예정입니다. 추진단 단계에서도 불법행위 조사·수사가 진행됩니다.
❓ Q2. 특별단속은 언제까지 진행되나요?
A: 경찰 특별단속은 2025년 10월 17일부터 2026년 3월 15일까지 150일간 진행됩니다. 다만 전세사기는 무기한 단속 중입니다.
❓ Q3. 집값 띄우기로 적발되면 어떤 처벌을 받나요?
A: 2년 이하 징역 또는 해당 토지가액의 30% 이하 벌금이 부과됩니다. 예를 들어 10억원 아파트의 경우 최대 3억원의 벌금이 부과될 수 있습니다.
❓ Q4. 사업자대출을 주택 구매에 사용하면 어떻게 되나요?
A: 대출금 전액을 즉시 환수당하며, 향후 5년간 해당 은행의 신규 사업자대출이 제한됩니다. 현재까지 45건(119억원)이 적발되어 25건(38억원)이 환수 완료되었습니다.
❓ Q5. 명의신탁으로 아파트를 보유하고 있는데 어떻게 해야 하나요?
A: 명의신탁은 계약 무효이며 형사처벌 대상입니다. 즉시 실제 소유자 명의로 정정해야 하며, 자진 신고 시 처벌이 감경될 수 있습니다. 법률 전문가와 상담하세요.
❓ Q6. 재건축 조합에서 조합비를 개인적으로 사용했다는 의혹이 있습니다. 어떻게 신고하나요?
A: 부동산 불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr) 또는 경찰청(182)에 신고하세요. 증거 자료(통장 내역, 영수증 등)를 함께 제출하면 수사에 도움이 됩니다.
❓ Q7. 전세 계약 시 전세사기를 예방하려면 어떻게 해야 하나요?
A: ① 등기부등본 확인 (선순위 근저당권 체크), ② 전입신고 및 확정일자 즉시 받기, ③ 임대인의 다른 임대차 현황 확인, ④ 전세보증보험 가입을 권장합니다.
❓ Q8. 부정청약으로 당첨되면 어떻게 되나요?
A: 당첨이 즉시 취소되며, 형사 처벌 대상입니다. 또한 향후 일정 기간 청약 참여가 제한되며, 부정 방법에 따라 영구 제한될 수도 있습니다.
❓ Q9. 30억원 이상 주택을 취득하면 무조건 조사받나요?
A: 국세청은 30억원 이상 초고가주택 거래를 전수 검증합니다. 자금 출처가 명확하고 세금을 정확히 신고했다면 문제없지만, 편법 증여나 불법 자금 의혹이 있으면 세무조사 대상이 됩니다.
❓ Q10. 실수요자인데 불법행위로 오인받을까 걱정됩니다. 어떻게 해야 하나요?
A: 자금 출처를 명확히 하고, 실거래가를 정직하게 신고하며, 정식 등록 중개업소를 이용하면 걱정하지 않아도 됩니다. 실수요자를 보호하는 것이 정책 목표입니다.
10. 실수요자 체크리스트
부동산 거래 시 아래 체크리스트를 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의하세요.
✅ 거래 전 필수 확인사항
| 항목 | 체크 사항 | 확인 |
|---|---|---|
| 1. 자금 출처 | 자금조달계획서 정확히 작성, 증빙 서류 준비 | ☐ |
| 2. 실거래가 신고 | 업·다운 계약 없이 실제 거래가 신고 | ☐ |
| 3. 중개업소 확인 | 정식 등록 중개업소인지 확인 | ☐ |
| 4. 청약 자격 | 본인 자격 요건 정확히 파악 | ☐ |
| 5. 세금 신고 | 취득세, 양도세 정확히 신고·납부 | ☐ |
| 6. 대출 용도 | 사업자대출을 주택 구매에 사용하지 않기 | ☐ |
| 7. 명의신탁 금지 | 실제 소유자 명의로 등기 | ☐ |
🎯 최종 결론
실수요자를 위한 핵심 요약
정부의 부동산 불법행위 단속은 투기 억제와 실수요자 보호를 위한 강력한 조치입니다.
합법적인 절차를 준수하고, 자금 출처를 명확히 하며, 정직하게 신고하면 실수요자는 걱정하지 않아도 됩니다.
불법행위는 절대 금지이며, 적발 시 강력한 처벌을 받습니다!
📚 참고자료
- 국토교통부 - "주택시장 안정화 대책" (2025.10.15)
- 국무조정실 - "부동산 감독 추진단 출범" (2025.11.3)
- 경찰청 - "부동산 범죄 특별단속 계획" (2025.10.20)
- 부동산 불법행위 통합 신고센터 - www.budongsan24.kr